Det är ju en mycket speciell, och lagreglerad form av ekonomisk förening som egentligen förutsätter rätt stor kunskap av medlemmarna, inte minst vad avser rättigheter och skyldigheter. Styrelsen kommer i fortsättningen regelbundet förkovra sig på området, och för den särskilt intresserade rekommenderas boken ”Bostadsrätt” av Björn Lunden och Ulf Svensson.

Du kan ladda ned kursen här.

Bostadsrätten och Din förening

Denna form av boende har funnits i cirka 75 år, och har sitt ursprung i den kooperativa rörelsen.

Den första lagen om bostadsrätter kom 1930, och nuvarande är från 1991. Den viktigaste egenskapen är att man inte hyr sin lägenhet. Många i stora föreningar köper nog sig en lägenhet och ser det som ett vanligt hyresförhållande, med ”rätt till service”, men har då helt missat finessen. Istället äger medlemmarna genom sin ekonomiska förening fastigheten, och vad man köper och säljer är sin nyttjanderätt till en bostadsrätt som gäller en viss lägenhet. Medlemmarna har stora skyldigheter gentemot sin förening som alltid drivs ideellt tillsammans, med små arvoden till dem som engagerar sig i förtroendeposter. Lika lite begär man service eller skyldigheter av sin bostadsrättsförening som man gör av sin bridge- eller båtklubb. Se det mer som din egendom och ditt ansvar. Det du som medlem äger är föreningens tillgångar, främst fastigheten, och dels rätten att utnyttja din lägenhet. Förutom bostadsrättslagen gäller också lagen om ekonomiska föreningar. Det är alltså noga reglerat hur föreningen skall skötas, och det finns också regler och skadestånd och viten om föreningsmöten eller styrelsen fattar felaktiga beslut. Sin nyttjanderätt har man för all framtid, så länge huset står, och med vårt fina betongbygge överlever nog huset alla nuvarande boende. Bild: I en bra bostadsrättsförening bidrar alla

Rättigheter – och skyldigheter, del 1.

Vi fördjupar oss inte i bildande av föreningar, försäljning och köp, utan på din situation som boende! Föreningen är skyldig hålla fastigheten i gott skick, . Föreningen ansvarar för mer gemensamma funktioner som stammar, d.v.s. vattenburen värme, ventilation och tillförsel av el och vatten och naturligtvis yttertak, trapphus och balkonger. Gör du ändringar i dessa funktioner, eller har någon tidigare ägare av din lägenhet gjort sådana ändringar, till exempel badrumsrenovering ansvarar du själv som medlem och inte föreningen. Grovt räknat tar föreningen över utanför innerväggar, innertak och golv. I våra stadgar finns noga angivet vad som ingår i medlemmens skyldigheter och inte och inte alltid leder ”sunda förnuftet” rätt.

Tätfogar i badrum är till exempel medlemmens ansvar, liksom avlopp från köksvask till stammen, medan elledningar och element är föreningens.

Medlemmen skall själv sköta sin lägenhet så den är i gott skick på egen bekostnad. Detta kallas för din vårdplikt och gäller även övertagna fel och brister. Om man övertar en lägenhet med dåliga kylskåp och diskmaskiner så sköter man själv både inköp och installation, finns det trasiga innerdörrar får man själv ordna lagningen. Lägenhetens ytterdörr är ett särskilt kapitel, den ingår i lägenhetens område, så skyddsdörrarna bekostar medlemmarna.

Man måste också anmäla sådana skador som kan höra till föreningens ansvar, exempelvis trasig ytterbåge på fönster, annars kan man bli ersättningsskyldig. Man får inte heller göra ändringar som berör föreningens område utan tillstånd av styrelse, exempelvis ta upp en ny innerdörr, måla om balkongsidor, sätta upp tv-antenner eller glasa in sin balkong.

Om en skada sker på ledningsrör och det blir en vattenläcka i lägenheten är det vanligen föreningens ansvar, om du inte varit försumlig eller själv orsakat skadan. Om det – gud förbjude – brinner så blir man ansvarig bara ”om man brister i omsorg och tillsyn”. Det kan ju vara svårt att veta vems fel det är och då delar man vanligen kostnaden. Nycklar då? Om dina nycklar försvinner är det självklart du som får byta lås, men om du råkar glömma nyckeln i låset till gemensamma utrymmen kan du bli ansvarig för byte av alla nycklar! Det är ett skäl till ett spärrbart kortsystem. Se till att du har en särskilt bostadsrättsförsäkring som gäller din lägenhet och det du själv bekostat, och ofta försäkrar din självrisk om du sjabblat med föreningens egendom. Föreningen har rätt att få komma in i din lägenhet när det behövs för tillsyn och kan också avhjälpa brister som du egentligen har ansvar för. Detta har hänt också hos oss. Men räkningen kommer ju efteråt.

Styrelse skall dock se till att intrånget blir litet och förvarna i god tid.

Rätt att ha inneboende

Varje bostadsrättsinnehavare har rätt att ha inneboende. Många är de äldre damer i Stockholm som under senaste seklet har haft studenter inneboende, måhända i jungfrukammare som med tidens gång tömts på tjänstefolket. Det viktiga är då att man själv bebor lägenheten samtidigt! Man får naturligtvis också ha gäster boende hos sig kortare eller längre tid, utan styrelsens tillåtelse. Det finns dock en liten reservation, och det är de inneboende inte får åstadkomma nackdel för andra boende, och då kan detta exemplifieras med störande nattliv eller omfattande användning av tvättstugan.

Möjlighet till andrahandsuthyrning

Styrelsens tillåtelse behövs dock i förväg om man ämnar ha någon boende i lägenheten medan man själv är på annan plats, d.v.s. andrahandsuthyrning eller ”sublokation” som det finare ordet är. Styrelsen brukar behandla sådan ansökan så snabbt som möjligt för att ge ett korrekt besked.

Förutsättning för att du ska få hyra ut lägenheten i andra hand är - att du söker tillstånd av styrelsen - att du skriver hyreskontrakt med hyresgästen - att besittningsskyddet för hyresgästen avtalas bort

Lägenheten kan hyras ut av "synnerliga skäl" vilka tex kan vara:

- studier på annan ort

- militärtjänstgöring på annan ort

- arbete på annan ort beordrad av arbetsgivaren

- utlandstjänstgöring, beordrad av arbetsgivare eller hjälporganisation

- "provboende" med ny partner

Vid annan anledning än ovanstående prövar styrelsen skälen. Tillstånd ges endast en gång och max tiden är två år. Andrahandshyran får högst vara så kallad bruksvärdeshyra, det vill säga den hyra som motsvarande hyreslägenheter har. Egna kapitalkostnader och andra privata utgifter får inte räknas in. Om lägenheten hyrs ut möblerad kan hyran ökas med cirka 10-15 procent. Vår tumregel för ettorna är att vi inte accepterar hyresuttag över 5000:-. Observera att vi kräver ett kontrakt mellan dig och din hyresgäst, även om det är din bästa kompis. Den, som får tillstånd att hyra ut lägenheten måste skriva kontrakt med hyresgästen, vilket innebär att besittningsskydd inträder enligt hyreslagen. Det finns en vändning i hyreslagen, som kan föra till besvärliga följder. Under vissa förhållanden kan den, som du hyr ut till, plötsligt vara ägare till din bostadsrätt! För att upphäva besittningsskyddet måste du avtala bort det. Fortsatt ansvar när man hyr ut Man har fullt och odelat ansvar även om man har gäster, inneboende eller andrahandshyresgäster. Den som hyr ut har hela ansvaret för lägenheten och den nya hyresgästen. Det gäller såväl avgifter som skötsel av lägenhet, och störningar. Om styrelsen avslår din ansökan, kan du överklaga till hyresnämnden som sista instans, men räkna med att handläggningen där tar några månader.

Dina skyldigheter och rättigheter—regler

Föreningens stadgar överensstämmer med de vanliga inom bostadsrättsföreningar och bifogas separat. I en bostadsrättsförening har föreningen ansvar för gemensamma utrymmen, medan Du ansvarar för skötsel och underhåll av din lägenhet. Bostadsrättsföreningens ekonomi är baserad på principen om självkostnad. Detta innebär att vi alla har möjligheter att påverka våra boendekostnader genom att väl vårda vår gemensamma egendom och motverka all form av skadegörelse. Anmäl omgående till styrelsen om Du upptäcker något som behöver åtgärdas. allmänt intresse för trivsel i boendet.

Givetvis kan det uppstå sådana situationer som gör det nödvändigt för styrelsen att utfärda särskilda bestämmelser i olika frågor. Som medlem är Du skyldig att efterkomma styrelsens beslut. Du bör då ha som utgångspunkt att styrelsens ambition alltid är att skapa trivsamma och ekonomiskt vettiga förhållanden i bostadsrättsföreningen.

Våra regler finner du här.

BRF FANAN 12